Байшин худалдаж авахдаа олон хүчин зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Нэгдүгээрт, та худалдаж авах боломжтой үнээ тодорхойлох хэрэгтэй бөгөөд энэ нь санал болгох боломжийн үнэ юм. Та асууж болох олон хүчин зүйл, нөхцлүүд байдаг боловч энэ тохиолдолд тэвчиж болох хэмжээ нь таны хүсч буй үнэ, байшинг зарах нөхцөл байдлаас хамаарна. Таны анхны саналыг хүлээж авахгүй байж магадгүй тул хэлэлцээрийн ширээнд очиход бэлэн байгаарай. Энэ бүхний талаар үргэлжлүүлэн дэлгэрэнгүй уншина уу.
Алхам
4 -р хэсгийн 1 -р хэсэг: Эхлэхээсээ өмнө - Үл хөдлөх хөрөнгийн компанитай хамтран ажиллах, өөрийн өмчтэй байх
Алхам 1. Зөвшөөрөл авах
Орон сууц хайж эхлэхээсээ өмнө банк эсвэл санхүүгийн байгууллагаас моргейжийн зээл авах зөвшөөрөл авна уу. Хүссэн байшингаа олтол хүлээх хэрэггүй, учир нь оролдож үзсэнийхээ дараа таагүй мэдээ хүлээж магадгүй юм.
- Энэ процессын үеэр та санхүүгийн байгууллагатай суугаад санхүүгийн мэдээллээ ярилцах болно. Та бодит моргейжийн зээлд хамрагдах өргөдөл гаргахгүй, гэхдээ цаг нь ирэхэд юу хүлээж байгааг та мэдэх болно.
- Энэхүү гэрээ нь таны авах боломжтой байшингийн үнийн хүрээний талаар илүү сайн ойлголт өгөх болно.
- Энэ үйл явцыг даван туулах нь худалдагчийг итгүүлэхэд тусална, учир нь энэ үйл явц нь таны хэр ноцтой болохыг харуулж байна.
Алхам 2. Үл хөдлөх хөрөнгийн компанитай ажиллахын давуу талыг мэдэх
Ерөнхийдөө байшин худалдаж авахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн компанитай хамтран ажиллах нь өөрөө хийх гэж оролдохоос хамаагүй хялбар байдаг. Мэргэжлийн хүмүүсийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд юу хийхээ мэддэг бөгөөд хайлт, тендерийн явцад танд туслах болно. Та нэмэлт төлбөр төлөх шаардлагатай болно, гэхдээ ихэнх гэрийн худалдан авагчид энэ зардлыг үнэлдэг.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд үргэлж стандарт маягтыг авч явдаг бөгөөд мэргэжлийн хүмүүсийн хувьд эдгээр маягтуудыг хамгийн сүүлийн болон шинэчилсэн хуулиудын дагуу шинэчилж байх ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентын үйлчилгээг ашиглах үед эдгээр маягтыг авах боломжтой.
- Худалдагчдын дагаж мөрдөх ёстой нууцлалын хуулиуд нь таны үл хөдлөх хөрөнгийн агентын тусламжтайгаар биелэгдэх боломжтой болно.
Алхам 3. Үүнийг өөрөө хийх давуу болон сул талыг мэдэж аваарай
Хэрэв та мэргэжлийн хүний туслалцаагүйгээр байшин худалдаж авах мэдлэгтэй бол илүү их мөнгийг хэмнэх боломжтой болно. Харамсалтай нь, та алдаа гаргах магадлал өндөр бөгөөд илүү их бэрхшээлтэй тулгарах болно. Түүнчлэн, зарим худалдагч үл хөдлөх хөрөнгийн агентын үйлчилгээгүйгээр тантай бизнес хийхийг хүсэхгүй байж магадгүй юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэй ажилладаггүй байсан ч цаг нь болохоор шударга гэрээ байгуулахын тулд өмгөөлөгч хөлслөх талаар бодож үзэх нь зүйтэй болов уу
Алхам 4. Үнэлгээч, гэрийн байцаагч ажилд авах талаар бодож үзээрэй
Тендер зарлахыг хүсч буй байшингаа олсны дараа өөрөө шалгаж үзээд үүнийг хийхийн тулд мэргэжлийн гэрийн байцаагчийн тусламж авах талаар бодож үзээрэй. Байцаагч таны нүднээс илүү ухаалаг нүдтэй байж магадгүй. Та мөн байшин харж, үнийн талаар ойлголт өгөх үнэлэгч хөлслөх хэрэгтэй.
- Нарийвчилсан үзлэгт үл хөдлөх хөрөнгө, суурь, дээврийн үзлэг орно. Хортон шавьжтай тэмцэх ажлыг мөн хийх ёстой.
- Гэрээнд аливаа тендерийн үнийг "худалдан авагчийн талаас гэрийн үнэлгээчний тогтоосон үнийн дүнгийн эсрэг эсвэл байшингийн үнийн дүнтэй тэнцэх хэмжээгээр өөрчлөх боломжтой" гэж хэлэх ёстой. Энэ нь үнэлгээчин танд үнэхээр үнэтэй байшин авах болно гэж хэлсэн тохиолдолд л та тендерээ үргэлжлүүлэх ёстой гэсэн үг юм.
4 -ийн 2 -р хэсэг: Зөв хэмжээг тогтоох
Алхам 1. Зах зээлийн харьцуулсан шинжилгээ (CMA) -ийг ашиглах
CMA нь үл хөдлөх хөрөнгийн "бодит" үнийг тооцоолох математик аргыг санал болгодог. CMA нь үл хөдлөх хөрөнгийг газар нутаг, унтлагын өрөө, угаалгын өрөөний тоо гэх мэт үндсэн шинж чанаруудад ангилж, ижил төстэй шинж чанартай, ойролцоо байрладаг бусад байшинтай харьцуулдаг.
- CMA -тай харьцуулахад байшин нь одоогоор зарагдаж байгаа эсвэл саяхан зарагдсан байшин юм.
- Борлуулсан үнэ болон жагсаасан үнийн ялгааг анхаарч үзээрэй. Бүртгэгдсэн үнэ нь худалдагчийн асууж буй үнэ боловч борлуулалтын үнэ нь худалдан авагчийн үнэндээ төлсөн үнэ юм.
- Тендерийг үнэлэхийн тулд CMA ашиглана уу. CMA -ийн дээд ба доод түвшинг харах замаар үнийн хязгаарын гадаад хязгаарын талаар олж мэдэх. Борлуулалтын дундаж үнийг тооцоолж, таны харж буй байшин CMA дахь бусад байшинтай харьцуулахад хэмжээ, байр, байршил зэргээс шалтгаалан илүү өндөр эсвэл бага үнэтэй байх ёстойг тодорхойл.
Алхам 2. Онцгой шинж чанаруудад анхаарлаа хандуулаарай
Албан ёсны зар сурталчилгаанд ороогүй боловч үнэ цэнэтэй гэж тооцогддог байшингийн онцлог шинж чанарууд байдаг. Жишээлбэл, хэрэв байшингийн бүх угаалгын өрөө саяхан бүрэн шинэчлэгдсэн бол ойрын ирээдүйд эдгээр өрөөг засварлах шаардлагагүй болно гэдгийг мэдээд амарч болно.
Хэрэв та хангалттай судалгаа хийвэл эдгээр онцлог шинж чанаруудын үнийн талаар ихэвчлэн ойлголт авах боломжтой. Эдгээр байшингийн онцлог шинж чанаруудыг хайхгүйгээр тухайн газар нутаг, газар нутгийн ижил төстэй байшингуудыг харьцуулж интернэт дэх зар сурталчилгааг онлайнаар хайж олоорой. Та мөн үл хөдлөх хөрөнгийн агенттайгаа (хэрэв та агент хөлслөхөөр шийдсэн бол) эдгээр онцлог шинж чанаруудын талаар ойлголт авах боломжтой
Алхам 3. Зах зээлийн чиг хандлагыг мэдэх
Танай газар нь худалдан авагч эсвэл худалдагчийн зах зээлээс доогуур байх бөгөөд энэ хоёрын ялгаа нь таны санал болгож буй үнийн дүнгээс хамаарна.
- Худалдан авагчийн зах зээл дээр та илүү сайн хөнгөлөлт авах боломжтой. Худалдагчийн зах зээл дээр сайн хөнгөлөлтийг олоход хэцүү байдаг.
-
Танай нутагт орон сууцны борлуулалтын талаар сонссон түүхүүдийг анхаарч үзээрэй.
- Хэрэв та худалдан авагчдын саналыг хүлээж авахаасаа өмнө хэдэн арван санал тавьсан түүх эсвэл байшин олон арван санал авсан түүхийг сонсвол та худалдагчийн зах дээр байгаа байх.
- Хэрэв та худалдан авагчид зах зээлд удаан хугацаагаар байсан байшингууд хямд үнээр худалдаж авсан түүхийг сонсвол, худалдан авагчид өөрсдийн төсөвт багтсан байшингийн олон сонголттой байгаа эсвэл худалдагчид байшингаа их хэмжээгээр засварлаж өгч чадсан хүмүүс., тэгвэл та худалдан авагчийн зах дээр байгаа байх.
- Эдгээр төрлийн түүхүүд нь зах зээлийн байдлыг тодорхойлох хамгийн зөв арга биш байж болох ч тэд танд үндсэн ойлголтыг өгч чадна.
Алхам 4. Өрсөлдөөнийг ойлгох
Худалдагч, худалдан авагчдын хоорондох өрсөлдөөнийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Ерөнхий дүрмээр, хэрэв таны CMA -д олон байшин, үл хөдлөх хөрөнгө байгаа бол худалдагч илүү сайн өрсөлдөөнтэй байдаг бөгөөд энэ нь та худалдан авагчдын зах зээлд байгаа гэсэн үг юм.
CMA нь үл хөдлөх хөрөнгийг дүүргэсэн эсэхээс үл хамааран тухайн бүсэд хэдэн байшин зарагдаж байгааг анхаарч үзэх хэрэгтэй
4 -ийн 3 -р хэсэг: Албан ёсны тендер хийх
Алхам 1. Байшинг шалгана уу
Та гэрийн үнэлгээчний ажил хийж байсан байж магадгүй, гэхдээ байшин худалдаж авахаасаа өмнө эцсийн шалгалтаа өөрөө хийх ёстой. Үнэлгээчийн нүд таны хараагүй зүйлийг харж магадгүй, гэхдээ эсрэгээрээ ийм зүйл тохиолдож болно: таны нүд үнэлэгчийн нүдэнд байдаггүй нарийн ширийн зүйлийг анзаарч магадгүй юм.
Та өөрийн үзлэгийг хийхдээ байшинтай хамт авах бүх төхөөрөмжөө туршиж, гоожуур байхгүй эсэхийг шалгахын тулд бүх усны цорго, угаалтуурыг шалгаж үзээрэй
Алхам 2. Орон сууцны гэрээний талаархи орон нутгийн болон мужийн хууль тогтоомжийг эргэн харах
Гэрээний талаархи орон нутгийн болон мужийн олон хууль хоорондоо төстэй боловч бодит байдал дээр эдгээр хуулиуд өөр өөр байж болох тул худалдан авах, худалдах явцад өөрийн үүрэг, эрхээ мэдэж байхын тулд эдгээр хуулиудыг эргэн харах нь маш чухал юм.
Хэрэв танд ямар нэгэн эргэлзээ, асуулт байвал оршин суугаа газрынхаа хуульч эсвэл бусад хуульчдаас зөвлөгөө аваарай
Алхам 3. Бичсэн саналыг бэлтгэ
Аман зөвшөөрөл нь заавал биелүүлэх үүрэггүй юм. Байшингийн албан ёсны тендерийг хийхийн тулд та бичгээр гэрээ байгуулах ёстой.
Алхам 4. Саналд юу байх ёстойг ойлгох
Санал нь байшинд төлөхөд бэлэн байгаа үнээс илүү дэлгэрэнгүй мэдээллийг агуулдаг. Эдгээр нэмэлт хэсгүүд тус бүрийг тендерийн баримт бичигт тусгасан байх ёстой.
- Хуулийн хаяг, эд хөрөнгийн тодорхойлолт
- Борлуулах үнийг санал болгож байна
- Онцгой нөхцөл байдал (тодорхой хэмжээний бэлэн мөнгөний төлбөр, гүйлгээний зардалд худалдагчийн оруулсан хувь нэмэр, эвдэрсэн тохиолдолд гэрийн баталгаа гэх мэт)
- Худалдагчийн тодорхой баталгаа өгөх амлалт
- Гүйлгээ хийх зорилтот огноо
- Саналыг дагалддаг мөнгөн хадгаламжийн хэмжээ
- Худалдагч, худалдан авагчийн хооронд үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, түрээс, түлш, ус, цахилгааны төлбөрийг хэрхэн тохируулах вэ
- Даатгалын бодлого, шалгалтын төлбөрийн талаархи мэдэгдэл
- Танай мужид хамаарах бусад шаардлага
- Худалдан авагчийн хувьд эцсийн гүйлгээ хийхээс өмнө эцсийн шалгалт хийх боломжийг олгодог мэдэгдэл
- Тендер хүлээн авах эцсийн хугацаа
- Холбох төлөв
Алхам 5. Энэхүү заавал биелүүлэх төлөвийг хэлнэ үү
Энэ хүрээнд заавал дагаж мөрдөх нөхцөл гэдэг нь өмнө дурдсан нөхцлүүд дээр үндэслэн байшин худалдаж авах боломжтой байх нөхцлийг хэлнэ. Энэ үүргийг гэрээнд тодорхой тусгасан байх ёстой.
- Ерөнхий үүргийн нэг бол худалдан авагч банк эсвэл бусад зээлийн байгууллагаас тодорхой санхүүгийн эх үүсвэр авах боломжтой байх явдал юм. Хэрэв зээл авах боломжгүй бол худалдан авагч гэрээнд хамрагдахгүй болно.
- Өөр нэг зайлшгүй нөхцөл байдал бол саналыг хүлээн авснаас хойш x хоногийн дотор (10 хоног, 14 хоног гэх мэт) гэрийн байцаагчийн өгсөн сэтгэл ханамжийн тайлан юм. Энэ хугацааны дараа боломжит худалдан авагчийн хувьд байцаагчийн дүгнэлтэд сэтгэл хангалуун бус байвал гэрээг цуцалж болно.
Алхам 6. Хамгаалалтын хадгаламж бэлтгэх
Энэ нь юу гэсэн үг вэ гэхээр байшин худалдаж авахдаа өөрийн сайн санаа, шударга байдлыг харуулахын тулд өгсөн саналын хамт бэлэн мөнгөөр өгөх төлбөр юм. Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчтай хамтран ажилладаг бол агентын алба энэ мөнгийг хэлэлцээ хийх хугацаанд хадгалдаг.
- Хэрэв энэ хадгаламжийн хамт санал өгөхгүй бол худалдагч таны ноцтой байдлыг сэжиглэж магадгүй юм.
- Хэрэв гүйлгээ амжилтгүй болбол мөнгө яах вэ гэдгийг тайлбарлаж чадах л юм бол мөнгөө алдах талаар санаа зовох хэрэггүй болно. Хэрэв гүйлгээ хийгдвэл энэ мөнгийг таны хадгаламжийн эхний хэсэг гэж үзэх болно.
- Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэй ажилладаггүй бол хадгаламжаа хадгалахын тулд өмгөөлөгч хөлслөх шаардлагатай болно.
4 -р хэсгийн 4: Хэлэлцээр
Алхам 1. Хэлэлцээр хийх байр сууриа бэхжүүл
Хэрэв та энэ наймааны байр сууриа бэхжүүлэхийг хүсч байвал хэд хэдэн чанар, нөхцөл байдлыг биелүүлж чадна. Хэрэв та нөхцөл байдалд хүч чадлын байр сууринаас хандвал хүссэн зүйлээсээ илүү ихийг авах магадлал өндөр болно.
Хэрэв та бэлэн мөнгөөр худалдан авагч, моргейжийн зээлд хамрагдах зөвшөөрөл авсан эсвэл шинэ байшин худалдаж авахаасаа өмнө хуучин байшингаа зарах шаардлагагүй бол та худалдагчийн сонирхлыг татах болно
Алхам 2. Байшин яагаад зарагдаж байгааг олж мэдээрэй
Борлуулагчийн урам зориг нь хэлэлцээр хийх явцад таны бодож байснаас хамаагүй илүү нөлөөлдөг. Жишээлбэл, хэрэв худалдагч байшингаа хурдан зарахыг хүсч байвал таны нөхцөл, үнийг зөвшөөрөх нь илүү хялбар болно.
- Хэрэв худалдагч гэрлэлтээ цуцлуулах эсвэл ажлаа солих гэж байгаа эсвэл байшинг үл хөдлөх хөрөнгийн томоохон борлуулалтын нэг хэсэг болгон зарсан бол танд ашиг тусаа өгөх болно. Худалдагч өөр байшин эзэмшиж байгаа бөгөөд одоо зарагдаж байгаа байшин сул байгаа нь түүнд нэмэлт зардал гаргахад тусалж болно.
- Байшин хэр удаан зах зээлд гарсан, үнийн уналтанд орсон эсэхээ хараарай. Хэрэв байшинг удаан хугацаанд сурталчилж байсан бөгөөд үнэ нь нэг ба түүнээс дээш удаа буурсан бол худалдагч борлуулалтаа түргэсгэж, байшингаа өөрийн гараас эзэмших хэн нэгнийг олоход илүү их урам зориг өгч магадгүй юм.
- Нөгөөтэйгүүр, хугацаа нь хэтэрхий богино эсвэл санхүүгийн асуудал байхгүй тул борлуулах гэж яардаггүй худалдагчидтай хэлэлцээр хийхэд илүү хэцүү байж магадгүй юм.
Алхам 3. Худалдагчийн хариуг хүлээнэ үү
Худалдагч анхны саналыг хүлээж авах боломжтой боловч ихэвчлэн өөр үнэ, нөхцлийг агуулсан эсрэг санал тавих болно.
- Бүх ялгааг ойлгохын тулд эдгээр саналуудыг сайтар судлаарай. Хэрэв та энэ үйл явцад үл хөдлөх хөрөнгийн агент эсвэл өмгөөлөгчтэй зөвлөлдөх нь ашигтай байх болно.
- Худалдагч, худалдан авагч нар хоорондоо үргэлжлүүлэн хэлэлцээ хийж, эсрэг санал тавьж болно. Энэ үйл явц нь ихэвчлэн хоёр тал тохиролцоонд хүрэх эсвэл талуудын аль нэг нь тендер зарлах дайн дуусах ёстой гэж шийдэж, хэлэлцээний явцыг орхиход дуусна.
Алхам 4. Өөр саналыг хүлээн авах, татгалзах эсвэл оруулах
Бөмбөг одоо таны гарт байна. Та худалдагчийн саналыг хүлээн авах эсвэл бүрмөсөн татгалзах боломжтой. Хэрэв та нэмэлт хэлэлцээр хийх боломжтой хэвээр байгаа гэж бодож байвал та өөрөө эсрэг санал тавьж болно.
- Та эсрэг санал хүлээн авсны дараа, хэрэв та үүнийг хүсч байгаа бол хэлэлцээрийг дуусгах боломжтой. Энэ үе шатанд ямар нэгэн хууль эрх зүйн асуудал байх ёсгүй, гэхдээ та үл итгэж байгаа эсэхээ үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл өмгөөлөгчтэй холбоо барьж шалгаж болно.
- Та төлөхийг хүсч буй хамгийн дээд үнээ урьдчилан тодорхойлж, энэ зургийг дагаж мөрдөх ёстой. Хэлэлцээрүүд ийм үнэд хүрсний дараа худалдагч үүнийг хүлээж авах боломжгүй бол хэлэлцээрийн явцыг орхих хэрэгтэй.
Алхам 5. Тендерээ хэзээ, хэзээ цуцлах ёстойгоо мэдэж аваарай
Ихэнх тохиолдолд, хэрэв процесс дуусах гэж байгаа эсвэл таны нөхцөл байдал гэнэт өөрчлөгдөх юм бол хэлэлцээр хийх явцад та саналаа цуцалж болно. Зарим мужид тендерийг хэзээ, хэрхэн цуцлах тухай хууль тогтоомж байдаг тул өөрийн сайн сайхны төлөө тендерийг цуцлахаасаа өмнө мужийнхаа хууль тогтоомжийг судалж үзээрэй.
- Ихэнх тохиолдолд, саналыг хүлээн авах хүртэл тендерийг цуцлахад ямар ч асуудал гарахгүй. Заримдаа, тендер хүлээн авснаа мэдэгдээгүй тохиолдолд та саналаа цуцалж болно.
- Саналаа цуцлахаасаа өмнө хуулийн мэргэжилтэн эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэй холбоо барьж, барьцаа хөрөнгөө алдахгүй байх, саналыг цуцалсны улмаас учирсан хохирлыг шүүхэд өгөөгүй байх ёстой.
